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谁会解这一题,谢了。

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发表于 2013-7-8 14:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
某一中等城市,经对周边县改区后扩大为大城市,根据地价管理的要求需作基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期日为2004年1月1日。该机构在评估过程中调查了下述资料:
(1)调查的样点中,有一个样点P为临街商业店铺,位于二级地,租金为2000元/月,租约签订的时间为2004年1月10日,出租方需支付有关税费为800元/月,砌体结构房屋,重置造价为1200元/m2,7成新,耐用年限50年,残值为0,土地面积60m2,建筑面积45m2。
(2)样点M为住宅周地,位于一级地,2003年5月30日的出让地价为1800元/m2,出让年期为50年,容积率为2.0。
(3)该机构测算的土地还原率为6%,综合还原率为7.3%。2003年该城市住宅地价每月递增1%。商业一、二级地的基准地价平均容积率为1.8,住宅一、二级地的基准地价平均容积率为1.5。在样点地价计算过程中,认为容积率与地价呈正比关系。
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 楼主| 发表于 2013-7-18 13:01 | 显示全部楼层
纯收益为(2000-800)*12-1200*45/50=13320元,房地总价13320/0.073=182466元,减去房产价值=1200*0.7*45=144666元,除以土地面积144666/60=2411元
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