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土地开发市场规范化趋势分析

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发表于 2015-9-10 17:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 开元地产咨询 于 2015-9-10 17:21 编辑


土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。(房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发)。


土地一级开发盈利模式有:

      1、工程总承包模式
      土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润(北京市规定利润率不高于预计成本的8%)
       2 利润分成模式
       重庆市的土地一级开发采用的是这种方式,土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发,生地变成熟地之后,土地储备中心进行招拍挂出让,出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。
       3、土地补偿模式
       土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后,土地储备中心并不是给予现金计算,而是给予开发企业一定面积土地作为补偿(可能需要走形式上的招拍挂)。此种方式的利润率会高于第一种模式,但是对于企业的现金流压力会比较大。
       土地二级开发是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。一级土地市场是指从立项到实现土地“三通一平”,达到建设条件之前的房地产市场形态,目前通常由各级政府垄断,或授权有资质的开发主体进入市场;而二级土地市场是指经过一级市场开发之后,通过招拍挂上市交易或协议出让的土地市场的统称。开发商一般从一级市场开始跟进,二级市场摘牌,方可着手开发建设。其间需经历市场调研、投资分析、进场竞价、修改修建性规划、工程建设、商品房销售、竣工验收、房屋交用、物业管理等繁复过程。


一、土地开发市场规范化趋势
       土地市场规范化是一个系统、全方面的过程,不仅是土地交易的市场规范化,而且是与土地交易的前后各环节的市场化,这一环节主要集中在土地一级市场开发。1986年,深圳市在全国率先实行土地使用权有偿、有期限出让、转让工作。1987年,深圳市的所有经营性用地都实行出让方式供应,预示着深圳土地市场正式启动。随后,全国土地市场化也正式启动了。随着社会经济的发展、城市化进程加快,我国土地市场也日益完善。2001年,全国所有经营性用地都实行招标、挂牌、拍卖方式出让。目前我国工业用地出让也正试行招、拍、挂方式。
       1、泛地时代催生土地包装
       我国地产发展史可概括为以下几个阶段:
       1)简单、单一的造房子阶段。这一阶段,主要是为了解决人们最简单需要,有一个房子安家,其产品形态和生活形态都单一。如以前的家属院,各种低层排列式的平顶房。
       2)初级社区式阶段。这一阶段,人们遵循了城市中的集聚规律,把人们从不同的阶层、生活形态聚集在一个社区域,其中有一部分公共活动场所,并且配有简单的服务设施(如商店、理发店、餐馆)。
       3)社区阶段。这一阶段,开发商把社区打造成为一个小社会,“麻雀虽小,五脏俱全”。社区功能齐全,并配有会所。
       4)概念地产。这是新生代地产产品,人们不仅盯着住房本身,而且延伸到人们心理的诉求点。提出一个新的生活主张,诱导消费者改变生活现状,提升到更高层次的生活形态。如碧桂圆的教育地产、广州的奥林匹克园、万科的四季花城等。
       5)复合地产。先造周边环境,然后打造主题地产。其开发模式主要是“要致富、先修路,要卖房、先种树”。如:深圳华侨城。
       以上五个阶段发展历程,由简单的造房子模式到造城模式,从小变大、全、多。土地价值也由从初始的满足简单“住”的承载功能升华到满足人们多功能、多角度、全方位的需要。随着城市土地资源瓶颈问题日益尖锐,人们在地产开发中越来越重视土地真正价值体现,有些地产开发商不惜重金对土地进行前期策划,挖掘土地内涵。这时就演绎出第六代地产时代——泛地产时代。这一阶段主要聚焦在“泛”这个概念上,不仅包括住宅地产,而且囊括商业地产、工业园区、旅游地产、商务地产、教育地产等。更深入地挖掘土地灵魂、张扬土地个性是这一阶段特点所在。土地市场规范化是市场经济中地产开发的基础,是泛地产开发的成败关键。
       2、目前土地一级开发存在的问题
       1)、缺少专业顾问机构的介入。根据《土地利用总体规划》和《城市总体规划》要求,确定年度土地利用计划,或是成片征地(目前政策严,只能分步进行),再纳入政府土地储备范围进行土地一级开发,规划部门确定规划指标,然后推向市场。在这流程中缺少市场机制的介入,如果在土地一级开发前,有专业的顾问公司介入,进行地块周边环境调研、地块定位、规划指标制定参与、制订土地一级开发策划方案、土地一级开发模式确定、土地出让方案制定以及土地项目招商策划。专业顾问机构的介入不管对政府还是对开发商都是有利的。对政府来讲,规划更科学、更符合市场需求,土地一级开发模式更合理,项目定位更有前瞻性,土地价值得到真正的提升。对企业来讲,原来拿到地后还要进行各方面的立项、审批和规划指标的修改,要浪费半年甚至一年时间;而现在减少了无效时间,开发商可以直接拿到地后开发,一切手续都在出让前期解决。
      2)、土地一级开发未实现全面真正的市场化。土地一级开发是资金量大、技术性含量高的土地再生产过程,因此政府在城市建设资金紧张的情况下,融资是土地由生地变熟地的又一瓶颈。土地开发资金渠道单一(主要是银行信贷),各种稳定、高效资金渠道未能进入这一领域,包括信托资金、企业资金、民间资金、土地证券等。同时,土地一级开发技术性含量高,包括市政、排水、测量、管道等专业要求,因此,从事土地二级开发的企业并不一定能从事土地一级开发,然而目前,土地一级开发与二级开发没有明确的界定,有些从事二级开发企业,也掺和到一级开发当中,这样不但质量没法完全保证,而且在获得土地二级开发权时有失公平。
       3、土地一级市场开发市场化更待何时
       《土地管理法》规定,从事土地一级开发的主体是各级政府。政府是土地一级开发管理决策部门,但真正的执行单位是市场中大大小小的一级开发商。然而在市场化浪潮的今天,土地一级开发并没有完全放开,甚至有的地方还是政府指名说了算,这样势必影响土地开发的成本和效率,并且可能是滋生腐败的又一温床。目前我国城市土地一级开发资金主要来源于土地储备机构、银行信贷资金。如果彻底放开土地一级开发市场,那么各种开发模式就会应运而生了。开僻资金渠道,资金来源必然趋向多元化,同时由于土地一级开发存在一定的风险,通过优化开发资金结构,分散政府从事土地一级开发风险,最终形成土地一级开发资金生态链。随着城市化建设的加快和城市的发展,土地——既是资源又是资产在城市建设中越显得重要了。特别是眼下一些城市掀起新城运动,土地运营在整个新城建设中起着举足轻重的作用,因为这些成片土地都是生地或者毛地,前期的土地一级开发能否顺利进行,关系着新城建设的进程,甚至关乎成败的首要问题。只要土地经营得好,新城建设就等于成功了一半,如北京奥运商业用地的一级开发成功地采取了市场化运作。
      综上所述,从一定程度上讲,土地一级开发市场放开,长期困扰政府的“城市运营”中的瓶颈就会逐步打开,推动了城市建设步伐,顺应时代要求。


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